양도소득세 절세방법

취득 당시 실거래가액을 확인할 수 없을 때

취득가액은 실거래가액과 환산가액을 비교해 유리한 쪽(취득가액이 더 큰 쪽)으로 적용할 수 있다.

상속 또는 증여받은 자산을 양도할 때

상속이나 증여는 유상거래가 아니므로 상속이나 증여 시점에 자산의 시가를 파악하기 어렵다.
따라서 「상속세 및 증여세법」상 자산의 실거래가액은 상속개시일 전후 6개월(증여는 증여일 전후 3개월) 내에 확인되는 다음과 같은 가액으로 한다.

• 매매, 감정, 수용, 경매가 있는 경우에는 각각 해당 거래가액
• 둘 이상 감정평가업자의 감정평가액 평균액
• 보상가액, 경매가액

단, 해당 기간에 시가로 보는 가액이 둘 이상일 때는 기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 따른다.

필요경비 입증서류 잘 챙기기

필요경비는 부동산을 취득할 때의 매입금액과 취득부대비용, 자본적 지출 및 기타양도비용으로 구분할 수 있다.
① 매입금액은 매매계약서상의 거래금액을 말한다.
② 취득부대비용은 취득이나 등기 관련 수수료, 세금(취득세, 지방교육세, 등록면허세, 농어촌특별세), 취득 시 매입해야 하는 국민주택채권 할인액, 「개발이익환수에 관한 법률」 에 따른 개발부담금, 「재건축초과이익환 수에 관한 법률」 에 따른 재건축부담금 등과 약정에 의한 이자 상당액, 취득 관련 소송에 따라 직접 소요된 소송·화해비용, 중개수수료 등이 포함된다.
③ 자본적 지출액은 자산의 용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위해 지출하는 금액을 포함한다.

사업용 부동산의 감가상각비 유의

이중공제는 허락되지 않는다.
양도소득세 기타 양도비용에 대해서도 알아보자. 기타 양도비용은 자산의 양도와 관련된 비용으로, 증권거래세, 양도소득세신고서나 계약서 작성 비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 기타 이와 유사한 비용을 말한다. 이를 필요경비로 인정받으려면 세금 납부영수증, 세금계산서(카드매출전표, 현금영수증 등), 각종 영수증 등 증빙을 갖추고 있어야 한다.

1세대 1주택자의 절세방법

1세대 1주택 비과세 요건
① 보유기간(또는 거주기간")
2년 이상 보유(비거주자가 거주자로 전환된 경우에는 3년 이상 보유). 단, 다주택 보유기간은 제외하고, 최종 1주택만 보유한 날부터 기간 계산

② 세대 요건
세대별로 1주택이어야 하고, 세대분리는 원칙상 30세 이상 또는 기혼자일 때만 인정

③ 가격 요건
양도 당시 고가주택(주택.부수토지 합계 시가가 12억 원을 초과 하는 주택)이 아니어야 함

1) 조정지역 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 함

보유기간은 2년 이상, 하지만 예외도 있다.

그런데 1세대 1주택자로서 보유기간(또는 거주기간) 요건이 충족되지 않아도 비과세되는 다음과 같은 경우가 있다.

① 취학이나 질병요양 또는 근무상 형편으로 세대원 전원이 다른 시 · 군으로 주거를 이전하게 돼 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우

② 법률에 의한 수용 또는 협의매수인 경우(사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 부수토지에 한함) 거주 및 보유기간 제한이 없으나 양도일 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도해야 한다. 그리고 해외이주, 1년 이상 세대원 전원이 출국하는 경우(취학이나 근무상 형편 등으로)에도 출국일로 부터 2년 이내에 양도해야 한다.

③ 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공주택특별법」에 따른 건설임대주택이나 공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우, 이 주택을 임차한 날로부터 양도일까지 세대 전원(취학 등 구성원 제외)의 거주기간이 5년 이상이라면 비과세된다. 보유기간 및 거주기간을 계산할 때 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산한다(시행 시기는 2년간 적용 유예돼 2021. 1. 1. 이후 양도분부터 적용).

1주택 소유자가 다른 주택을 취득하여 직전 임대차계약 대비 임대 보증금 또는 임대료가 5% 이내인 계약 체결(2021.12.20 ~ 2022.12.31) 후 1년 6개월 이상 임대한 주택(상생임대주택)은 1년을 거주한 것으로 간주하여 거주요건을 판단한다.





출처- 절세 상식 사전